Finance-union.ru

Деньги и власть
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Уставный капитал застройщика с 2020 года

Изменения законодательства вынуждают застройщиков менять структуру группы компаний

Государство давно задумалось над повышением гарантий прав физических лиц при участии в долевом строительстве. С 2017 г. начнут действовать новые ужесточенные требования [1] к минимальному размеру уставного капитала и финансовому благосостоянию застройщиков.

На сегодняшний день законодательство о долевом строительстве не предъявляет специальных требований к размеру уставного капитала застройщиков, привлекающих денежные средства физических лиц. Уставный капитал компании может составлять 10 000 рублей, а в качестве обеспечения прав дольщиков может быть использован один из доступных способов: страхование, банковская гарантия.

Со следующего года привлекать деньги дольщиков по договорам долевого участия в строительстве станет намного сложнее, так как это потребует соблюдения ряда требований к компании — застройщику.
Эти изменения не могут быть упущены из внимания при моделировании юридической структуры реализации девелоперских проектов.

Так, с июля 2017 г. начнут действовать специальные требования к минимальному размеру уставного капитала застройщика, заключающему договоры долевого участия в строительстве после указанной даты.

Минимальный размер уставного капитала застройщика колеблется довольно существенно — от 2,5 млн. рублей до 1 млрд. руб. и зависит от максимальной площади строящихся объектов долевого строительства. Исходя из этого застройщики по стоимости минимального размера уставного капитала разбиваются на восемь групп [2] :

  1. 2, 5 млн. руб., если площадь объектов долевого строительства не > 1 500 кв.м.;
  2. 4 млн. руб., если площадь объектов долевого строительства не > 2 500 кв. м.;
  3. 10 млн. руб., если площадь объектов долевого строительства не > 10 000 кв.м.;
  4. 40 млн. руб., если площадь объектов долевого строительства не > 25 000 кв. м.;
  5. 150 млн. руб., если площадь объектов долевого строительства не > 100 000 кв. м.;
  6. 400 млн. руб., если площадь объектов долевого строительства не > 250 000 кв. м.;
  7. 800 млн. руб., если площадь объектов долевого строительства не > 500 000 кв. м.;
  8. 1 млрд. руб, если площадь объектов долевого строительства > 500 000 кв. м.

Таким образом, чем больше площадь единовременно строящихся объектов недвижимости по договорам долевого участия в строительстве, тем выше должен быть размер минимального уставного капитала застройщика. Кроме того, такой размер уставного капитала должен быть не только закреплен в уставе Общества, но и оплачен полностью на момент заключения первого договора с дольщиком.

Для примера, 20-тиэтажный одноподъездный дом укладывается в площадь 10 000 кв. м., а четырехсекционный дом — уже в 30 000 кв. м. Компании, получившие разрешение на строительство соответствующих объектов, должны иметь уставные капиталы не менее 10 и 150 млн. руб.

Важное уточнение: если застройщик успел зарегистрировать первый договор долевого участия в строительстве по строящемуся объекту до 01.07.2017 г. , то увеличивать уставный капитал до указанных выше размеров для завершения строительства этого объекта и заключения последующих договоров с дольщиками в отношении него не нужно.

При этом допускаются три варианта соблюдения новых требований к минимальному размеру уставного капитала застройщиков[3] :

  1. застройщик самостоятельно увеличивает свой уставный капитал до новых размеров и сам несет ответственность по своим обязательствам перед дольщиками;
  2. соблюсти новые требования застройщику помогает материнская компания, одновременно выступающая поручителем по его обязательствам перед дольщиками. То есть, минимальному размеру уставного капитала, устанавливаемому законом от 2, 5 млн. руб. до 1 млрд. руб., может быть равна общая стоимость уставных капиталов застройщика и его материнской компании. При этом процентное соотношение их уставных капиталов не имеет значения, равно как и доля участия материнской компании в уставном капитале застройщика. Теоретически, если застройщик создан двумя-тремя учредителями-юридическими лицами, то уставный капитал застройщика может суммироваться с уставными капиталами всех его участников.

Договор поручительства между застройщиком и материнской компанией подлежит нотариальному удостоверению до государственной регистрации первого договора долевого участия в строительстве с дольщиком. По договору поручительства материнская компания обязуется отвечать перед дольщиками по обязательствам застройщика в полном объеме солидарно с застройщиком либо субсидиарно с ним [4] .

Срок договора поручительства должен быть не менее чем на два года больше срока строительства по заключенному с дольщиком договору. Сведения о поручителях доводятся до лица, намеревающегося заключить договор долевого участия в строительстве, а при уступке прав по такому договору права по договору поручительства переходят к новому дольщику [5] .

  • Уставный капитал застройщика суммируется с уставными капиталами сестринских компаний-застройщиков , с которыми материнская компания также заключила договоры поручительства по описанным выше правилам. При этом между застройщиком и его сестринской компанией договор поручительства не может быть заключен.
  • Подчеркиваем, что уставный капитал застройщика может быть объединен исключительно с уставными капиталами указанных выше материнских и сестринских компаний, а не иными взаимозависимыми компаниями, например, имеющими одинаковых участников-физических лиц.

    Помимо соблюдения требований к уставному капиталу застройщики, регистрирующие первые договоры с дольщиками с 01.01.2017 г. , и их поручители (материнские компании) также должны отвечать общим условиям финансовой стабильности, направленным на защиту дольщиков [6] :

    • в отношении них не должно быть начато процедуры ликвидации, банкротства; их деятельность не может быть приостановлена решением арбитражного суда;
    • застройщик не должен числится в реестрах недобросовестных поставщиков, недобросовестных участников аукциона по продаже/аренде государственных (муниципальных) земельных участков;
    • застройщик, привлекающий средства дольщиков, не может иметь налоговых недоимок;
    • у единоличного исполнительного органа и главного бухгалтера застройщика нет судимости за экономические преступления и в отношении них не применялись наказания в виде лишения права занимать определенные должности в сфере строительства / дисквалификации.

    Если одно из указанных требований не соблюдается, то застройщик лишается права привлекать средства дольщиков для строительства объектов недвижимости.

    Кроме того, с 1 июля 2017 г. предполагается создание единого реестра застройщиков [7] , позволяющего покупателям оценить собственный капитал застройщиков, опыт их работы на строительном рынке, уровень их ответственности. Застройщики в свою очередь с 01.01.2017 г. обязаны раскрывать на своем сайте подробнейшую информацию о [8] :

    • своем финансовом состоянии (обязательные с 01.01.2017 г. ежегодные аудиторские заключения);
    • условиях привлечения денежных средств дольщиков и способах обеспечения их прав;
    • а также информацию о строящемся объекте вместе с фотографиями.

    Новые правила подтверждения финансовой устойчивости компаний — застройщиков приведут к неизбежной корректировке юридической модели реализации девелоперских проектов, в том числе должны быть пересмотрены механизмы обеспечения налоговой и имущественной безопасности бизнеса. Так, однозначно возникнут вопросы:

    • допустимости взаимозависимости нескольких компаний, которые могут быть привлечены и к налоговой ответственности;
    • способов формирования уставного капитала, при котором неминуемо происходит замораживание части оборотных или внеоборотных активов;
    • способов консолидации прибыли и ее инвестирования в новые проекты.

    Учитывая неизбежное укрупнение компаний в противовес имевшей место тенденции к дроблению юридических лиц — застройщиков необходимо задуматься о внедрении инструментов прикрытого владения той или иной функциональной частью бизнеса. Это может быть не обязательно компания — застройщик, а, например, компании — подрядчики.

    При этом налоговые риски компаний — застройщиков должны быть сведены к минимуму, так как смена компаний становится не такой легкой задачей. Кроме того, как мы помним, в некоторых случаях погашение долгов дочернего общества может быть возложено на материнскую компанию.

    Учитывая, что законодатель предусмотрел незначительный переходный период для внедрения предусмотренных новшеств, не стоит откладывать корректировку базовых принципов реализации проектов жилого строительства.

    [1] ФЗ от 03.07.2016 г. № 304-ФЗ «О внесении изменений в ФЗ „Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ“ и отдельные законодательные акты РФ»;

    [2] пп. 1 п. 2 ст. 3 и п. 2.1. ст. 3 Закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» в редакции ФЗ от 03.07.2016 г. № 304-ФЗ ;

    [3] пп. 1 п. 2 ст. 3 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» в ред. ФЗ от 03.07.2016 г. № 304-ФЗ ;

    [4] п. 2 и пп. 1 п. 4 ст. 15.3 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» в ред. ФЗ от 03.07.2016 г. № 304-ФЗ ;

    [5] пп. 2, пп.3 п. 4 и п. 6 ст. 15.3 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» в ред. ФЗ от 03.07.2016 г. № 304-ФЗ ;

    [6] п. 2 ст. 3 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» в ред. ФЗ от 03.07.2016 г. № 304-ФЗ ;

    [7] ст. 23.1. ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» в ред. ФЗ от 03.07.2016 г. № 304-ФЗ ;

    [8] ст. 3.1. ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» в ред. ФЗ от 03.07.2016 г. № 304-ФЗ .

    Требования к уставному капиталу застройщиков

    Федеральный закон от 03.07.2016 N 304-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» установил новые требования к застройщику, имеющему право привлекать денежные средства граждан на основании договоров долевого участия (далее — ДДУ), которым он должен соответствовать на дату направления проектной декларации в контролирующий орган. Одним из таких требований является минимальный размер уставного капитала.

    Уставный капитал застройщика должен быть полностью оплачен и составлять не менее чем установленный минимальный размер в зависимости от общей площади всех жилых и нежилых помещений в составе всех многоквартирных домов или иных объектов недвижимости, не введенных в эксплуатацию, строительство которых осуществляется с привлечением средств участников долевого строительства.

    Введение данного требования вызвано государственной политикой по защите прав дольщиков и направлено на то, чтобы сделать сферу долевого строительства безопаснее.
    В Алтайском крае обязанность по проверке соответствия застройщика установленным требованиям возлагается на Государственную инспекцию Алтайского края.
    Если уставный капитал застройщика не соответствует минимальному размеру, то он может заключить договоры поручительства в порядке, установленном статьей 15.3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» (далее – 214-ФЗ). Поручителем или сопоручителем по договору поручительства может быть юридическое лицо, которое является учредителем (участником) застройщика. В этом случае суммируются все уставные капиталы указанных лиц, в том числе застройщиков, которые заключили другие договоры поручительства с этим же поручителем (далее — связанные лица). Поручитель должен соответствовать требованиям, предъявляемым к застройщику. Поручитель или сопоручители обязываются в полном объеме отвечать по обязательствам застройщика, вытекающим из договоров долевого участия: обязательство по передаче объекта долевого строительства, уплата неустоек (штрафов, пеней), гарантии качества объекта долевого строительства, уплата процентов за пользование чужими денежными средствами, возмещение судебных издержек и других убытков участника долевого строительства, вызванных ненадлежащим исполнением обязательств застройщика.

    Читать еще:  Доля уставного капитала принадлежащая обществу

    Срок действия поручительства должен быть не менее чем на 2 года больше срока передачи объекта долевого участия, установленного в ДДУ. Договор поручительства подлежит нотариальному удостоверению и заключается до государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома.
    В случае уступки или перехода прав требований по договору участия в долевом строительстве права по договору поручительства переходят к новому участнику долевого строительства.
    В случае расторжения или досрочного прекращения поручительства (например, по причине несоответсвия поручителя требованиям 214-ФЗ), поручитель и застройщик обязаны уведомить об этом участника долевого строительства, не позднее чем за 1 месяц до даты расторжения. Кроме того, в случае расторжения или досрочного прекращения договора поручительства до истечения срока его действия застройщик обязан в течение 5-ти рабочих дней уведомить об этом контролирующий орган, т.е. инспекцию. При этом застройщик, размер уставного капитала которого не соответствует требованиям 214-ФЗ, обязан заключить другой договор поручительства не позднее двадцати дней со дня расторжения или досрочного прекращения договора поручительства.

    Застройщик, заключивший договор поручительства, обязан довести до сведения лица, намеревающегося заключить договор участия в долевом строительстве, условия поручительства, а также сведения о поручителе (сопоручителях) до заключения договора участия в долевом строительстве.

    В случае заключения с гражданами договоров, объектами долевого строительства по которым являются жилые помещения в многоквартирном доме, застройщик, размер уставного капитала которого не соответствует требованиям 214-ФЗ, наряду с исполнением обязанности по обеспечению своей гражданской ответственности перед дольщиками (поручительство банка, страхование), обязан также заключить с одним или несколькими юридическими лицами договор поручительства, предусмотренный статьей 15.3 настоящего 214-ФЗ.

    Требования о минимальном размере уставного капитала застройщика распространяются на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства, если государственная регистрация ДДУ с первым участником осуществляется после 1 июля 2017 года.

    Свое соответствие установленным требованиям, а также соответствие таким требованиям своих поручителей застройщик декларирует в проектной декларации. В соответствии с 304-ФЗ проектная декларация должна содержать следующую дополнительную информацию о проекте строительства, по сравнению с действующим законодательством:

    • — о размере полностью оплаченного уставного капитала застройщика и связанных с ним лиц (поручителей, сопоручителей, иных застройщиков, также заключивших с указанным поручителем или сопоручителями другой договор поручительства) с указанием их фирменного наименования, места нахождения, адреса, адреса электронной почты, номера телефона;
    • — о размере максимальной площади всех объектов долевого строительства застройщика, соответствующего размеру уставного капитала застройщика и связанных с ним лиц;
    • — о сумме общей площади всех жилых и нежилых помещений в составе всех многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, строительство которых осуществляется со всеми его проектными декларациями, и которые не введены в эксплуатацию (далее – сумма общей площади), а в случае заключения договора поручительства — о сумме общей площади застройщика и связанных с ним лиц

    .
    При государственной регистрации ДДУ с первым участником долевого строительства помимо ранее предусмотренных документов требуется заключение контролирующего органа о соответствии застройщика установленным требованиям, которое выдано не ранее 60-ти дней со дня предоставления заявления о регистрации. Также в орган регистрации прав предоставляется договор поручительства по обязательствам застройщика в случае, когда размер уставного капитала застройщика не соответствует установленным требованиям.

    В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество вносятся дополнительные сведения:
    -о страховой организации или обществе взаимного страхования;
    -о банке, заключившим договор поручительства за исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения;
    -о банке, в котором отрыт счет эскроу (если такое условие содержится в ДДУ);
    -о поручителе (сопоручителях) застройщика, уставный капитал которого не соответствует установленным требованиям.

    В случае, если в орган регистрации прав поступило уведомление от контролирующего органа об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства граждан, то орган регистрации прав обязан внести сведения об отсутствии прав в ЕГРП и направить участникам долевого строительства соответствующее уведомление.
    Заключение контролирующего органа о соответствии застройщика и проектной декларации установленным требованиям, дающим право на привлечение средств граждан; договор поручительства, если уставный капитал застройщика не соответствует установленным требованиям обязательно должны быть размещены на официальном сайте застройщика.

    Вводятся дополнительные основания для обращения контролирующего органа в арбитражный суд о приостановлении деятельности застройщика:
    — в проектной декларации продекларированы заведомо ложные сведения о соответствии застройщика установленным требования на право привлечения денежных средств граждан;
    — по истечении 6 месяцев не устранены предписания контролирующего органа об устранении нарушений требований к застройщику о минимальном размере уставного капитала, об отсутствии недоимки по налогам и сборам, об отсутствии судимости и административных взысканий в виде дисквалификации у должностных лиц застройщика.

    Что ждет покупателей квартир в новостройках: в 2020-м могут быть массовые срывы ввода домов

    До сих пор дом, ввод в эксплуатацию которого застройщик задерживал более чем на полгода, считался проблемным. Теперь застройщикам дается фора до конца этого года Фото: Евгения ГУСЕВА

    Правительство объявило о мерах поддержки в сфере строительства жилья. В частности, для застройщиков смягчат законодательство о долевом строительстве. Компании, которые затянут сдачу домов в этом году, не будут считаться нарушителями. И дольщики не смогут требовать с них компенсации в виде пени. Как объясняют чиновники, иначе может быть хуже: пойдет волна строительных банкротств. Разбираемся, к чему готовиться тем, кто незадолго до коронавирусных напастей купил квартиру в строящемся доме.

    1. ЧТО СЕЙЧАС МЕНЯЕТСЯ ДЛЯ ДОЛЬЩИКОВ ПО ЗАКОНУ?

    Главные изменения такие.

    А) До сих пор дом, ввод в эксплуатацию которого застройщик задерживал более чем на полгода, считался проблемным. Сведения о нем заносились в соответствующий реестр. Эта процедура давала дольщику определенные гарантии защиты его прав. А застройщика лишала возможности продавать квартиры дальше — кто ж будет вкладывать деньги в «проблемный» объект.

    Теперь застройщикам дается фора до конца этого года. То есть задержать сдачу дома без риска оказаться в рядах «проблемных» компаний можно не на шесть, а на девять месяцев.

    Например: если стройка сейчас встанет, а потом опять возобновится, и в декабре строители все-таки героически дом сдадут (хотя должны были это сделать в апреле), проблемной эта ситуация считаться не будет. А вот если на 1 января 2021 года жилой комплекс, который надо было сдать в апреле-мае, так и не будет сдан, его-таки внесут в реестр проблемных объектов.

    Б) Застройщикам даются своеобразные «штрафные каникулы» с 3 апреля 2020 года по 1 января 2021 года. За задержку сдачи дома в этот период дольщики не смогут потребовать со строительной компании неустойку (1/300 ставки рефинансирования ЦБ за день просрочки, сейчас это получается 0,02% от суммы договора).

    Как объясняют в Минстрое, эти меры должны помочь добросовестным застройщикам удержаться на плаву в период пандемии и сразу после. А с недобросовестными обещано разбираться «в ручном режиме».

    В 2020-м могут быть массовые срывы ввода домов Фото: Евгения ГУСЕВА

    2. В ЧЕМ РЕАЛЬНО ОПАСНОСТЬ?

    Пока, как заверяют девелоперы, стройки продолжаются. Строительство попадает в разряд непрерывных производств, поэтому карантин тут не помеха. Некоторые компании даже пытаются наладить дистанционную продажу квартир. Технически это возможно, если у клиента есть электронная подпись — благо за предыдущий год были приняты сразу несколько законов, призванных защитить такого рода сделки от мошенничеств.

    Однако очевидно, что месяцем карантина проблемы в этой сфере не закончатся.

    — Мы ждем резкого падения спроса на рынке в целом из-за того, что у людей просто не будет денег на квартиры, не будет возможности взять ипотеку. В лучшем случае это все на полгода, в худшем — года на два, — спрогнозировал «КП» развитие событий член Гильдии риелторов Москвы Роман Вихлянцев.

    Опасаются этого и чиновники.

    «В условиях сложной экономической ситуации во всех регионах страны возможна тенденция к увеличению сроков завершения строительства объектов недвижимости по причине снижения спроса на них, спада объёмов и темпов строительства, что, как следствие, может привести к дестабилизации финансового положения застройщиков», — говорится в сообщении Минстроя.

    — Наверное, количество обманутых дольщиков увеличится, но это абсолютно объективно. Если посмотреть, например, на дольщиков, которые сегодня зарегистрированы, их порядка 200 тысяч по стране, многие их них это еще результат кризиса 2008 года, — заявил журналистам вице-премьер Марат Хуснуллин, который теперь возглавил наблюдательный совет Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства. — Простых решений здесь нет. Мы пока еще не понимаем, какие будут экономические потери в сложившейся ситуации.

    3.НА КАКУЮ ПОМОЩЬ МОЖНО РАССЧИТЫВАТЬ ДОЛЬЩИКУ, ЕСЛИ КОРОНАВИРУС ДОБЬЕТ ЕГО ЗАСТРОЙЩИКА?

    Если власти не придумают чего-то нового, по действующему законодательству здесь возможны разные схемы, в зависимости от того, когда и по каким правилам покупалась квартира.

    Если покупка совершалась уже по новым правилам, с использованием эскроу-счета, при банкротстве застройщика оставшемуся без квартиры дольщику вернут деньги с этого счета. Да, ту же сумму в рублях, которая была уплачена за квартиру. Да, рубль с тех пор несколько обесценился. Но эксперты утешают, что и стоимость новостроек в ближайшие полгода, скорее всего, пойдет вниз.

    Читать еще:  Дефектный акт на капитальный ремонт

    Если квартира покупалась не через эскроу-счет, скорее всего, в ход пойдет другая схема — спасать вас будет Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства, в который ваш застройщик переводил обеспечительные взносы. Тут возможны два варианта, в зависимости от стадии готовности дома и целесообразности его достройки. Если проще дом достроить, это будет сделано за счет средств, собранных в фонд. Альтернативный вариант — дольщикам выплачиваются компенсации по рыночной стоимости квартиры на момент, когда до выплаты дойдет дело (но эта сумма должна быть не меньше той, которая была уплачена по договору долевого участия).

    В любом случае, пересчитывать выживших застройщиков и новых обманутых дольщиков мы, скорее всего, будем уже в начале следующего, 2021 года — когда закончится действие нынешних антикризисных мер.

    ТЕМ ВРЕМЕНЕМ

    В кризис власти решили помогать букмекерам и организаторам свадеб

    Комиссия по повышению устойчивости российской экономики при правительстве страны утвердила новый перечень системообразующих организаций. Им государство собирается помогать в первую очередь. (подробности)

    Еще больше материалов по теме:Распространение коронавируса в мире

    Требования к застройщику в 2020 году

    Работа застройщика в современной России жестко регламентирована. Есть масса стандартов и ГОСТов, предъявляемых к качеству жилья. Но даже это не главное. Для покупателя скорее интересно узнать требования к застройщику, которые предъявляет федеральный закон №214: «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов». В 2020 году законодатели внесли в него массу изменений, о которых важно знать будущим инвесторам.

    Новый закон

    Важно! Следует иметь ввиду, что:

    • Каждый случай уникален и индивидуален.
    • Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.

    Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выбрать любой из предложенных вариантов:

    • Обратиться за консультацией через форму.
    • Воспользоваться онлайн чатом в нижнем углу экрана.
    • Позвонить:
      • Московская область: +7 (499) 938-42-57
      • Ленинградская область: +7 (812) 467-32-98
      • Федеральный номер: +7 (800) 350-83-26

    Поправок в 2020 году получилось очень много. Даже если отбросить незначительные технические изменения, которые будут волновать скорее только работников контролирующих органов, чем покупателей, все получается довольно весомый пласт нового законодательства.

    Таунхаусы

    Да, все верно. Новые требования к застройщикам с 2020 года заставляют девелоперов заключать договора долевого участия и на продажу таунхаусов. Это малоэтажное строительство ранее распространялось как несколько отдельных домов на одной площади. Теперь застройщики, торгующие жильем в коттеджных поселках, вынуждены работать по 214ФЗ.

    • Индивидуальное жилье – это когда вы получаете разрешение на строительство на арендованной или собственной жилье и нанимаете подрядчика на возведение вашего коттеджа.
    • Таунхаусы – это ситуация, когда вы как покупатель приходите к застройщику и выбирайте дом, построенный на его земле и по разрешению, выданному застройщику. Покупать можно также не готовый дом, а право требования по договору долевого участия.

    Это достаточно необычное нововведение защищает покупателей коттеджей от мошенничества с двойными продажами квартир и «случайными» исчезновениями застройщиков после получения денег.

    Компенсационный фонд

    Требования к застройщику, введенные поправки в 214ФЗ, в основном обусловлены большим количеством обманутых дольщиков. По стране их насчитывается десятки тысяч. Но важно учитывать – новые поправки решают превентивные проблемы, но никак не исправляют ситуацию тех, кого уже обманули. Поэтому будьте внимательнее к предложениям риелторов о выгодных покупках в долгостроях

    Покупая квартиру в новостройке, проверьте, не является ли она долгостроем. Возможно, выгодное предложение связано именно с проблемами у застройщика. Здесь подробно о том, как проверить застройщика перед покупкой квартиры.

    Компенсационный фонд – это новый механизм получения денег на достройку проблемных объектов, которые могут появиться из-за некомпетентности девелопера. От мошенничества со стороны строителей он не поможет, но вот в ситуации с банкротством проблему решит. Поэтому новые требования к застройщику в этой части выглядят довольно адекватным решением.

    • У нас есть ст. 23.2 ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ, в которой говорится, что новым требованием к застройщику стало взимание средств в компенсационный фонд долевого строительства
    • Контроль будет выполнять некоммерческая одноименная организация
    • Размер взносов – не более 1% от стоимости многоквартирного дома, указанной в проектной декларации.

    Фактически, после введения этих поправок требования к застройщику усилились, но за счет увеличения стоимости жилья на 1%. Важно учитывать, что компенсационный фонд работает только в тех новостройках, где первый договор долевого участия заключен после 1 января 2018 года. Если же ДДУ был заключен ранее – то требования к застройщику по 214 ФЗ заключаются в обязательном механизме страхования новостройки.

    Требования к застройщику

    Какие требования к застройщику в 2020 году предъявляет закон? Если брать совокупность основных требований и нововведений этого года, то получается достаточно большой список:

    • Девелопер может вести деятельность по возведению многоквартирного дома только если имеет разрешение на строительство, выданное органами власти региона или муниципалитета, в зависимости от местного законодательства
    • Требования к заказчику застройщику – должен быть допуск СРО на ведение работ у самого заказчика, либо у генподрядчика, который привлекается для строительства многоквартирного дома. Проверяйте существование СРО, которое указывает застройщик – запрос можно отправить в министерство строительства вашего региона.
    • Застройщик обязан направлять все изменения в проектной декларации в местное министерство строительство для согласования
    • Все существенные изменения в проектной декларации происходят с помощью дополнительного соглашения со всеми дольщиками, которые уже зарегистрировали договор долевого участия
    • Застройщик должен иметь земельный участок либо в аренде, либо в собственности. Срок аренды должен быть актуальным
    • Уставной капитал должен быть не ниже минимального по его площади.
    • Проектная декларация должна оформляться в соответствии с правилами, установленными министерством строительства РФ

    Уставной капитал

    Требования к уставному капиталу застройщика – одна из самых актуальных тем в обсуждениях профессионального сообщества. Новые поправки в законодательство фактически сокращает количество застройщиков, которые могут действовать в нашей стране. Предполагается, что малые застройщики, неспособные зарегистрировать повышенный уставной капитал, смогут работать генподрядчиками у крупных застройщиков-холдингов.

    Уставной капитал – эта сумма, которая фактически замораживается у застройщика – в нее может быть внесена как денежная наличность, так и различная техника и собственность. Уставной капитал может быть использован для выплаты долгов при банкротстве.

    Соответственно, крупные застройки, такие как реализация программ возведения микрорайонов, сейчас могут реализовывать девелоперы только с очень большим уставным капиталом. С одной стороны, это гарантирует:

    • Наличие средств для кредиторов в случае банкротства
    • С другой стороны – наличие собственной техники для возведения жилья. Ведь вряд ли какая компания решит заморозить сотни миллионов рублей в уставном капитале

    Проблемы с законом

    Федеральный закон достаточно жестко регламентирует действия юридического лица – девелопера, который взялся за возведение многоквартирного жилья и продажу долей инвестором. Если застройщик решил привлекать деньги физических лиц, то он обязан:

    • Отсутствовать в реестре недобросовестных поставщиков
    • Отсутствовать в реестре недобросовестных участников государственных аукционов
    • У застройщика не должно быть недоимки и других претензий налоговых органов
    • Руководитель и бухгалтер застройщика не должны быть судимы за преступления в сфере экономики. К ним не должны применяться административные меры воздействия за любые действия в сфере строительства и капитального ремонта. Также они не должны быть дисквалифицированы не в актуальный момент, не ранее, по решению органов исполнительной власти

    Обязательный сайт

    Требования к сайту застройщика с 2020 года также кардинально поменялись. Раньше просто было сказано – застройщик обязан выкладывать информацию о себе в сеть Интернет. Сейчас же требования стали намного строже. Называется это «информационной открытостью застройщика».

    • Девелопер обязан иметь не менее трех ссылок на главной странице на внутренние страницы сайта – т.е. портал состоит из страниц об объектах и страницы с проектными декларациями
    • Требования к сайту застройщика содержат полную открытость информации – человек не должен иметь никаких специфических программ, кроме стандартных браузеров. Не должно быть обязательной регистрации, никаких дополнительных установок исполняемых файлов и систем защиты. Не должно быть платы за просмотр информации.
    • Проектные декларации, разрешения на строительство, информация об участке размещается либо в виде сканированного листа документа, либо полной электронной копии
    • Документы, размещенные на сайте, должны быть завизированы руководителем организации.
    • Недопустимо шифрование документов – если на портале застройщика вы нашли файлы, зашифрованные в архив, то можно отправить жалобу в минстрой – это нарушение закона.

    Теперь на сайте застройщика должны быть не только актуальные версии деклараций, но и все старые версии. Можно отследить изменение и понять, что происходит с новостройкой

    Договор

    Требование застройщику о передаче квартиры, сроках исполнения, сумме и прочем содержатся в договоре долевого участие. Этот документ регламентируется ст.№4 федерального закона. Основные требования:

    • Должен содержать определение объекта строительства, право требование на который вы приобретаете. Если по-человечески – это описание вашей будущей квартиры, с указанием площади, этажа и планировки. Лоджия, количество комнат – вносится вся информация.
    • Местоположение квартиры – адрес, пусть и строительный, будущего дома.
    • Срок передачи объекта девелопером
    • Цена договора, а также алгоритм расчета. Важно – вы не должны рассчитываться с застройщиком до регистрации договора в Росреестре
    • Гарантийные срок на сам многоквартирный дом и отдельные его части

    Кроме того, в договоре должны содержаться сведения о самом многоквартирном доме. По аналогии с квартирой – в ДДУ вы должны иметь возможность узнать его адрес, распознать этажность, количество нежилых помещений и в целом сам план объекта.

    Все сведения в договоре долевого участия должны быть в соответствии с актуальной версией проектной декларацией, выложенной на сайте застройщика.

    Гарантии

    Законодательство выдвигает требования к застройщику относительно гарантий на объект недвижимости. При этом в 2020 году ситуация ужесточилась, но появились минусы и для дольщиков.

    • Дольщик вправе обратиться в суд и потребовать как устранения дефектов, так и выплату неустойки за просрочку сдачи дома и различные гарантийные проблемы
    • Но при этом изначально дольщик обязан обратиться к застройщику, и направлять иск в суд можно только отказа или бездействия девелопера.
    Читать еще:  Документальное оформление капитальных вложений

    Застройщик не участвует в процессе гарантийного ремонта, если многоквартирный дом полностью или квартира в отдельности пострадали за счет:

    • Естественного износа
    • Проблем с ремонтом, который делает сам владелец квартиры
    • Нарушения переданной инвестору инструкции по эксплуатации многоквартирного дома

    Из-за последнего пункта возникает достаточно много споров. Но фактически все просто – если управляющая компания своими действиями или бездействиями допустила проблемы с домом – то проблемы устранения недостатков это вопрос УК, а не застройщика. Судебной практики по этому вопросу на момент написания статьи нет.

    Прилегающая территория

    Какие требования к застройщику можно предъявить относительно благоустройства территорий? Если речь идет об отдельном объекте недвижимости, то это уборка территории, приведение ее в нормативный вид. Отдельные элементы благоустройства прописываются в проектной декларации.

    Требования к застройщику по прилегающим дорогам фактически не существуют. Если девелопер своими строительными действиями эту дорогу разрушил – то придется обращаться в муниципалитет с требованием обязать застройщика отремонтировать эту дорогу. Так как дороги общего пользования, даже если они прилегают к новостройке, не находятся в собственности жильцов, то и отстаивать права на них через гражданские суды невозможно. Только через подачу жалоб в администрацию и прокуратуру вашего района.

    Юрист коллегии правовой защиты. Специализируется на ведении дел, связанных с обжалованием незаконных действий должностных лиц, жилищными спорами, взысканием неустойки с застройщиков. Большой опыт работы по 214 ФЗ.

    Изменения в законе о долевом строительстве с 2020 года

    Проектное финансирование жилых помещений с привлечением средств кредитных учреждений стартовало в 2020. Фактически, реформа отменяет ДДУ. К заключению таких договоров привыкли граждане, решившие приобрести жилые помещения с «фундамента», в недостроенном объекте. Новая схема в покупке жилья изменит рынок жилой недвижимости.

    По замыслу, нововведения призваны уменьшить число вкладчиков, не получивших жилье. Вложившиеся в строительство россияне, не будут больше рисковать собственными деньгами, а жилье будет покупаться уже в доме, который полностью готов.

    Экроу – счета

    Денежные средства от населения при возведении домов могут привлекаться только с использованием специальных счетов. Это экроу-счета, действующие с 1 июля нынешнего года. На каждого из вступивших в долевое строительство будет оформляться счет. И это не будет возможным без участия банка. В ДДУ будут принимать участие уже не две, а три стороны. Это кредитное учреждение, вкладчик и застройщик.

    В.Путин поручил чиновникам, относящимся к исполнительной ветви власти, разработать и утвердить критерии, которые учитывают готовность МКД и число оформленных ДДУ после июля 2019 года. До этого времени окончание строительных работ будет происходить по старой схеме.

    Определение ДДУ

    Долевая схема возведения домов многоквартирного типа представляет собой вид инвестиционной деятельности. В этом процессе россияне вкладывают в строительство собственные деньги. Иными словами, финансируют деятельность застройщика. В процессе сотрудничества принимают участие следующие стороны:

    1. Застройщик: это фирма, которая взяла в аренду или на праве бессрочного пользования землю. На участке строительная фирма возводит многоквартирный дом. Дольщики привлекают свои средства.
    2. Депонент: гражданин, организация. Эта сторона договора вкладывает финансы в возведение дома. Задача – дальнейшее получение жилого помещения.

    Законодатель предусмотрел ряд запросов, предъявляемых к долевому строительству. Кроме того, требования адресуются к работе застройщика и его документации. Сам процесс регулирует N214-ФЗ.

    ДДУ – это в письменном виде контракт. Его пункты описывают условия, на которых проводится сделка. Он регистрируется: правило устанавливает ст. 4, п. 3 N214 ФЗ. Регистрация ДДУ занимает один месяц. Помещение становится имуществом дольщика после введения дома в эксплуатацию, подписания акта приема-передачи. ДДУ заканчивает правовое действие после исполнения сторонами всех условий.

    Последние новости

    В 2000-х годах дольщиков часто обманывали. Мошенничество содержалось в том, что люди, которые вкладывались в жилое строительство, не получали вовремя свои квартиры, либо застройщик десятилетиями не достраивал дом. В крайнем случае, застройщик просто исчезал с рынка вместе с инвестициями граждан.

    Несколько исправил ситуацию принятый N214 – ФЗ. Он обязал регистрировать ДДУ. Это помогло избавиться от нелегальных схем строительства. Но до конца нерадивые застройщики не исчезли с рынка. По федеральному реестру, свыше 30000 дольщиков находятся в статусе обманутых.

    Этапы, ведущие к реформе:

    1. 2010 год: впервые возникли предложения, в которых высказывалась мысль об отмене ДДУ.
    2. Через 5 лет Игорь Шувалов принял решение отменить ДДУ к 2020 году. Но планировалось, что это будет проходить по этапам.
    3. Два года назад (2017) М.Мень, будучи чиновником строительства и ЖКХ, назначил переход на проектное финансирование застройки на замену ДДУ.
    4. В.Путин во время телефонной линии с россиянами (2018 год), дает указание министрам выйти на новые, более усовершенствованные способы приобретения жилых помещений к летнему сезону 2020.
    5. В 2018 (4 квартал) в N478 ФЗ были внесены изменения в законодательство РФ.
    6. Кроме того, было решено, что необходимо достроить жилые дома по – старому.

    Весной 2019 вступило в правовую силу Постановление Правительства. Оно было издано во исполнение указания Президента. N480 Постановление утвердило показатели готовности строительного объекта. А также утвердило условия, при которых строительная фирма вправе рассчитывать на деньги от населения.

    Без экроу-счетов достраивать дом можно. Но при степени его готовности не менее 30%. Число оформленных ДДУ – не менее 10% от общей площади квартир в доме.

    2019 год

    Реформа была введена в целях решения проблемы дольщиков, обманутых ранее. В РФ продумали разные варианты возведения домов. Теперь оно происходит с привлечением займов от банков, а также применением экроу-счетов. На них будут находиться финансы вкладчиков в строительство вплоть до его окончания.

    С лета 2019 года в РФ отказываются от ДДУ, и они более не заключаются. Считается, что станет гарантией законности строительства. В частности, ужесточены требования, предъявляемые к застройщикам. В результате недобросовестные застройщики уйдут с рынка.

    Аннуляция ДДУ, по мнению чиновников, обезопасит вложенные деньги дольщиков. Сделки будут прозрачными и легальными. Но эта мера принесет некоторые помехи для застройщиков.

    С 1.07.2018 начались изменения, которые продолжились до 30.06.2019. Это переходный период.

    С 1.07.2019 договоры на стадии строительства будут оформляться через специальные счета. Их открывает банк. Они называются экроу-счетами. Получить денежные средства с них застройщик может, но при условии того, что он закончил строительство объекта, сдал его вовремя. Дольщики получили жилые помещения, а также их зарегистрировали. Этой процедурой занимается Росреестр.

    Изменения в законе по ДДУ:

    1. Строительная фирма, принявшая на себя обязательство по возведению дома, учитывает денежные средства от дольщиков и понесенные в процессе возведения объекта расходы по отдельным статьям.
    2. Экроу-счета находятся в банке – кредиторе, который контролирует их расходование. В частности, он не дает согласие на перечисление денежных средств в нецелевом порядке.
    • для взыскания убытков дольщики первоначально обращаются непосредственно к застройщику, а потом к его учредителю;
    • список причин внеплановых проверок со стороны контролирующих органов, увеличен.

    Экроу-счета: понятие

    Экроу-счет находится в банке. Он предназначается для хранения денежных средств граждан на все время, пока строится многоквартирный дом. Денежные средства, размещенные на счете, могут быть переданы застройщику только в случае, если его обязанности перед дольщиками будет выполнено. Экро-счету посвящена глава 860.7 ГК РФ. При проектном финансировании такой счет выступает неотъемлемой частью кредитования застройщиков.

    В настоящее время утверждено более пятидесяти российских банков, имеющих право на привлечение экроу-счетов. К следующему году планируется, что более 90% продаж по долевому участию будут осуществляться именно по этой схеме.

    Строительство и экро-счета:

    1. Если строительная фирма объявит о несостоятельности, денежные средства, лежащие на счетах, возвращаются дольщикам.
    2. Представитель застройщика не сможет взять деньги со счетов до того, как закончится возведение многоквартирного дома.
    3. Если время сдачи объекта увеличивается более чем на полгода, дольщик имеет право вернуть свои деньги, сняв их с экроу – счетов.
    4. После сдачи недвижимости, деньги со счета будут перенаправлены на погашение кредита. Остаток – это доход застройщика.

    Если многоквартирный дом так и не достроиться, застройщик станет банкротом, денежные средства, хранящиеся на рассматриваемых счетах, возвращаю дольщикам. Сумма возмещения вкладов в максимальном показателе составит 10 миллионов рублей за 1 квартиру.

    К чему приготовиться строителям?

    Изменение требований к строительным фирмам произошло в 2018. Теперь, для того, чтобы начать строительство, фирма обязана отвечать критериям:

    1. На его счете в банке должно быть не меньше 10% от планируемой цены всей застройки.
    2. Фирма имеет солидный опыт строительных работ в области многоквартирного строительства не менее трех лет. Площадь строительных объектов, уже сданных ею в эксплуатацию, не должна быть меньше десяти тысяч кв.м.
    3. Строительная фирма не должны быть должником по имеющимся займам.

    В нынешнем году прогнозируется уменьшение количества строительных фирм. Следовательно, будут уменьшены и темпы строительства. И это логично. Если компания просрочила время ввода дома в эксплуатацию более чем на три месяца, она не может планировать постройку нового объекта по ДДУ. Таким образом, новый механизм работы через экроу-счета призван исключить появление новых вкладчиков, которых обманул застройщик.

    Контролировать сделку между строителем и гражданами будет банк, который может наложить запрет на проведение транзакций, связанных с тратами денежных средств в нецелевом порядке. Финансы дольщиков будут находиться на экроу-счетах, надежно защищаться. А возвращаться через Агентство по страхованию вкладов.

    Кроме кредитных учреждений, возведение домов также контролируется государством. Оно в лице уполномоченных органов закрепило правовые требования, предъявляемые к застройщикам.

    Минстрой уполномочен государством снимать, назначать руководителя надзорного органа. А те, кто руководит строительными фирмами, в случае нарушения закона будут нести ответственность солидарного вида перед населением.

    С отличием закончил юридический факультет. С 2006 года специализируется на спорных вопросах связанных с наследством и дарением.

    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector