Finance-union.ru

Деньги и власть
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Ипотечное кредитование что нужно знать

Ипотека: что нужно знать

Учитывая нынешнюю экономику, можно всю жизнь копить на собственное жилье. Вселиться в свою квартиру в молодом возрасте поможет ипотека, что нужно знать при оформлении такого кредита, попробуем разобраться поподробнее.

Что такое ипотека

Ничего сложного. Ипотека – это кредит на жилье. То есть, если вы взяли в банке целевой кредит на покупку квартиры или частного дома, значит вы оформили ипотеку. При этом купить жилье можно как на первичном (новострой), так и на вторичном рынке.

При выдаче такого кредита банк всегда заключает договор, где в обязательном порядке первой стороной выступает банк, а другой – заемщик (физическое лицо).

Кроме того, ипотека всегда выдается под залог недвижимого имущества. Залогом выступает, как правило, жилье, которое клиент покупает за кредитные средства. Но по договоренности с банком в качестве залога может стать и любое другое имущество клиента.

Договора ипотеки и залога оформляются нотариально, залоговое имущество заносится в специальный реестр, заемщик не может его продать, подарить или обменять до полного погашения банковской ссуды и всех сопутствующих платежей (процентов, комиссий, страховок, возможно, пени и штрафов). При оформлении ипотеки банк, как правило, не требует поручителей, поскольку залог в достаточной мере покрывает все риски по кредиту.

На какой срок оформляется ипотека

Ипотека (кредит на жилье) всегда оформляется на долгий срок – от 10 до 20 лет и более. С одной стороны, это преимущество, так как клиенту проще выплатить долг, но с другой стороны эта «радость» может растянуться на 20 лет! Целая жизнь…

Клиент может, конечно, погасить кредит быстрее, но здесь есть свои подводные камни. В договоре может быть предусмотрен штраф за досрочное погашение кредита. Объяснить это с точки зрения банка, легко: банк планировал заработать на клиенте определенную сумму, а при досрочном погашении ипотеки теряется значительная часть дохода банка, поэтому он восполнит это штрафами. А вот клиенту платить неустойку за досрочное погашение очень невыгодно.

Внимание! Перед подписанием договора его нужно внимательно прочитать, особенно все сноски мелким шрифтом.

Рассмотрим далее и еще глубже вопрос ипотека, что нужно знать при ее оформлении, чтобы не попасть в ловушку.

В какой валюте оформлять

Банк, как правило, предлагает оформить ипотеку в национальной валюте, долларах и евро. Какую валюту предпочесть?

Интересно, что при оформлении кредита на жилье в национальной валюте процентная ставка по кредиту на несколько пунктов выше, чем при оформлении ссуды в иностранной валюте. Поэтому многие клиенты и оформляют ипотеку в долларах. Но при нынешнем уровне инфляции такой подход является ошибочным.

Потенциальный риск несет также и рост курса доллара и евро. Чтобы избежать его экономисты советуют все-таки долгосрочные кредиты оформлять в рублях. Так, спокойнее.

Первоначальный взнос

Когда оформляется ипотека начальный взнос может быть от 0 до 30% и более от оценочной стоимости жилья, которое покупает заемщик за кредитные средства.

Например, оценщик оценил выбранную заемщиком квартиру в 50 тысяч долларов, тогда:

  • банк может оформить ипотеку на всю сумму (первоначальный взнос составляет 0%);
  • банк может выдать ссуду в сумме 45 тысяч долларов (первоначальный взнос составляет 5 тысяч долларов, то есть 10% от оценочной стоимости квартиры);
  • банк выдает в кредит 35 тысяч долларов (первоначальный взнос составляет 15 тысяч долларов, то есть 30% от оценочной стоимости квартиры);
  • ипотека оформляется на 20 тысяч долларов (первоначальный взнос составляет 30 тысяч долларов, то есть 60% от оценочной стоимости квартиры).

И так далее. Как правило, в условиях ипотечного кредитования указан обязательный размер первоначального взноса, но сумма может корректироваться. Например, если залоговое имущество оценено дешево, тогда сумма первоначального взноса будет увеличена для покрытия рисков невозвратности кредита, или клиент изъявил желание сразу внести больше средств, чтобы взять меньшую сумму кредита.

Иногда клиенту не хватает средств на первоначальный взнос, тогда банк может предложить оформить дополнительный кредит для покрытия недостающей суммы, например, потребительский или карточный.

График погашения

При расчете графика погашения кажется, что все просто: сумма кредита делится на весь срок кредита (например, 240 месяцев, если ипотека оформлена на 20 лет), ежемесячно начисляются проценты на остаток долга, в итоге каждый месяц клиенту нужно вносить платеж, который состоит из суммы долга по кредиту + проценты. Но на деле банки используют разные схемы начисления процентов по кредиту – стандартную и аннуитетную.

В первом случае сумма ежемесячного платежа постепенно уменьшается, во втором случае клиент все 20 лет каждый месяц выплачивает одну и ту же сумму.

Совет! Наглядно аннуитетная схема выглядит более удобной и выгодной для клиента, но если подсчитать сумму переплаты по кредиту, то становится очевидным, простая (стандартная) схема – это то, что нужно заемщику.

Кто еще участвует в ипотечной сделке

Когда оформляется квартира в ипотеку (или дом), то в обязательном порядке в сделке участвует страховая компания и оценщики. Страховая компания страхует жизнь заемщика и залоговое имущество. Договор страхования оформляется на один год. Ежегодно до полного погашения ссуды заемщик обязан возобновлять договор страхования.

Обратите внимание! Банк часто навязывает свою страховую компанию, но клиент должен знать, что он вправе выбрать любого страховика, у которого более выгодные условия.

Оценщики оценивают недвижимое имущество, которое покупает клиент за кредитные средства, и залоговое имущество. Для этого они посещают квартиру или дом, осматривают его, фотографируют. Банк не может выдать ссуду больше, чем оценочная стоимость имущества.

Выводы

Итак, что нужно знать когда берешь ипотеку?

Основной перечень моментов, на которые стоит обратить внимание при оформлении кредита на жилье, выглядит так:

  • желательно оформлять договор на максимальный срок — 20 лет или более, при этом нужно обратить внимание, возможно ли досрочное погашение кредита;
  • ипотеку экономисты советуют оформлять в национальной валюте;
  • если не хватает собственных средств для первоначального взноса, то можно дополнительно оформить кредит для этой цели;
  • самый выгодный график погашения кредита – стандартный;
  • имущество, переданное в залог при оформлении ипотеки, не подлежит отчуждению до полного погашения долга.

Ипотека, подводные камни, рассмотренные в статье – это набор советов, которые позволят решить вопрос покупки недвижимости без особых проблем.

10 вопросов про ипотеку, ответ на которые нужно знать до её оформления

Арендовать квартиру или оформить ипотеку? Можно ли погашать ипотеку за счёт аренды квартиры? Стоит ли платить комиссию за снижение ипотечной ставки и как избежать психологических проблем из-за ипотеки? Собрали ответы на эти и другие вопросы про ипотеку.

1. Лучше арендовать квартиру и копить на её покупку или взять ипотеку?

Ипотека чаще всего оказывается выгоднее. Чтобы убедиться в этом, независимый финансовый советник Екатерина Голубева предлагает провести такие расчёты:

  • оценить общую переплату по ипотеке и будущую стоимость квартиры к моменту погашения кредита;
  • посчитать, сколько удастся накопить с учётом консервативной доходности (например, 10–12% годовых) и сколько вы потратите на аренду жилья.

2. Лучше копить на первоначальный взнос по ипотеке на вкладе или инвестировать?

«Инвестиции возможны во вклады и облигации, ОФЗ в первую очередь. Не забудьте также об индивидуальном инвестиционном счёте (ИИС) — имеет смысл его использовать для получения льгот по НДФЛ», — рассказывает независимый финансовый советник Михаил Штейнбок. Принимая решение, в любом случае важно учитывать срок инвестиций, подчёркивает он.

3. Как проверить себя: готов ли я к ипотеке?

Во многом о готовности к ипотеке свидетельствует наличие подушки безопасности — в размере суммы, необходимой, чтобы жить и платить по кредиту в течение 3 – 6 месяцев. Это на случай форс-мажоров. Кстати, если её нет, то процесс накопления также может стать хорошей проверкой для заёмщика: можно ежемесячно откладывать деньги, в размере не ниже платежа по ипотеке, и таким образом убедиться, что это посильные расходы.

4. Может ли ипотечная квартира окупиться за счёт аренды?

Ответ на этот вопрос зависит от размера первоначального взноса. Если он большой, 50 – 60%, то арендной платы может хватить на погашение ипотеки, но если он составляет 20%, то придётся часть платежа вносить за счёт собственных средств.

5. Каких ставок по ипотеке стоит ожидать в 2019 году?

Автор телеграм-канала «Заработать и не потерять» Екатерина Жижина считает, что из-за декабрьского повышения ключевой ставки стоимость ипотечных кредитов в 2019 году будет на уровне осени 2017 года — 10–11%. Финансовый аналитик «Открытие Брокер» Тимур Нигматуллин считает, что при любом разумном стечении обстоятельств ставка по ипотеке не будет выше 10%.

Найти ипотеку с самой низкой ставкой

6. Выгодно ли платить комиссию для снижения ставки по ипотеке?

Смотря какая скидка и какой размер комиссии. Например, если после оплаты комиссии в 200 тысяч ₽ ставка снизится на 0,5 процентного пункта, то это будет выгодно при крупном кредите на долгий срок, скажем, 5 миллионов ₽ на 15 лет по ставке 10%. А при сумме 1 миллион ₽ на 5 лет или 2 миллиона ₽ на 15 лет — уже нет.

7. Помешает ли кредитка оформить ипотеку?

По словам Екатерины Голубевой, кредитная карта не повлияет на решение по выдаче ипотеки, но лимит по ней отразится на размере одобренной суммы. «Хотя просрочки платежей по кредитным картам могут послужить причиной для отказа в выдаче кредита», — напоминает эксперт.

8. Каких ошибок стоит избегать ипотечным заёмщикам?

В числе основных ошибок эксперты называют покупку страховки у компании, предложенной банком, отсутствие подушки безопасности в размере нескольких платежей по ипотеке, так и не полученный налоговый вычет за покупку недвижимости и выплаченные проценты по ипотеке, а также слишком долгий срок кредита. «При большом сроке кредита у вас в платеже в начале срока выплаты будет большая доля процентов по нему. Оптимально иметь срок кредита около 15 лет», — рассказывает эксперт по инвестициям Олег Харитонов.

Читать еще:  Как посмотреть свою кредитную историю бесплатно

9. Сколько можно сэкономить, если досрочно погашать ипотеку по 1 тысяче ₽ в месяц?

Даже одна тысяча рублей сверх обязательного ежемесячного платежа позволит заёмщику сэкономить от нескольких десятков тысяч до нескольких сотен тысяч рублей. Точные расчёты зависят от суммы и срока кредита. При досрочных платежах лучше сокращать срок кредитования или уменьшать размер платежа, но при этом за счёт освободившихся средств увеличивать сумму досрочного погашения.

10. Может ли ипотека привести к психологическим проблемам? И какие есть советы, чтобы минимизировать проблемы?

Ипотека вызывает чувство страха от мысли о том, что можно не выплатить её. Но если перед оформлением ипотеки ответить на вопрос, «что вы будете делать при самом неприятном развитии событий», то страх даже может пойти на пользу. Во-первых, он позволит реально посмотреть на вещи и перестраховаться. Во-вторых, это позволит вам мотивировать себя быстрее погасить ипотеку.

Задавайте свои вопросы о кредитах на покупку жилья на сервисе «Вопрос-ответ» .

Памятка потребителю «Ипотека. Что нужно знать потребителю об ипотеке».

Наша памятка разработана для оказания помощи гражданам в получении информации об ипотечном кредитовании в России и поиска выгодных предложений ипотеки. Если вы не знаете что такое ипотека , или имеете лишь поверхностное понимание этого вопроса, то вы легко расширите свои знания и сможете хорошо овладеть всеми нюансами ипотечного кредитования в нашем материале.

Что такое ипотека – определение и суть

Ипотека – разновидность залога, который служит страховкой для кредитора, дающего деньги в долг. Залогом выступает приобретаемое заемщиком имущество – как правило, это недвижимость (квартира, дом, коттедж, доля в квартире).

Само имущество остаётся в собственности покупателя, но кредитор в случае нарушения долговых обязательств вправе отсудить его в свою пользу.

Собственник не имеет права распоряжаться жильём (продавать, дарить, обменивать) без разрешения кредитодателя на подобные операции.

Определяющим признаком ипотеки является залог. Именно его наличие – ключевой момент в понятии «ипотека». При этом залогом может выступать как приобретаемая недвижимость, так и уже имеющаяся в наличии.

Под ипотекой понимается как сам залог, так и денежный долг, который под него выдаётся. Чаще всего, когда говорят «купить квартиру в ипотеку», имеется в виду – приобрести её в долг и оформить в качестве залога для кредитной компании.

Характерные признаки и свойства ипотеки:

· выдаётся на длительный срок (от 5 до 50 лет);

· носит целевой характер – если кредит выдан на приобретение жилья, то купить на эти деньги автомобиль не получится;

· выдаётся под низкие (сравнительно с потребительскими кредитами) проценты;

· оформляется строго по правилам, установленным федеральным ипотечным законодательством.

· В теории ипотека может выдаваться и на другие цели, помимо покупки жилья (на приобретение предметов роскоши, на оплату лечения или обучения), но в России такая практика не пользуется популярностью.

Плюсы и минусы ипотеки

Для многих граждан ипотека – единственная возможность стать владельцами собственной квартиры сейчас, а не в отдаленном будущем. Именно поэтому кредиты под залог имущества пользуются стабильным спросом.

1. Оперативное решение вопроса жилья. Не нужно годами копить на квартиру и платить за аренду чужой недвижимости.

2. Экономические выгоды : речь о льготном ипотечном кредитовании. В России множество категорий граждан, имеющих права на получение ипотеки на выгодных условиях. Это и военные, и семьи с двумя и более детьми, и молодые специалисты.

3. Выгодное вложение средств. Недвижимость, особенно новая, не теряет со временем своей ценности, а совсем наоборот. Приобретя актив в виде жилплощади, владельцы получают возможность реализовать его в любой момент по выгодной цене.

У ипотеки есть и отрицательные стороны.

Перечислим главные минусы:

· ограничение собственника в правах на имущество;

· высокая переплата (за весь срок выплат покупатель отдаёт примерно вдвое больше первоначальной стоимости);

· длительный срок выплат (10-30 лет заемщик ежемесячно вносит за жильё внушительные суммы – не все выдерживают психологическое давление многолетнего долга);

· сложности в оформлении кредита – большинство банков предъявляет ряд требований, которым далеко не все заёмщики могут удовлетворять;

· постоянный риск потерять жилплощадь – при форс-мажорных обстоятельствах финансовые компании редко «входят в положение» клиента и обязательно наказывают его при задержке регулярных выплат.

Есть несколько вариантов классификации ипотеки. Два принципиально разных типа – залог под приобретаемую недвижимость и залог под уже имеющееся в собственности жильё.

Другой критерий различия касается вида приобретаемого жилья.

В частности, по ипотеке можно приобрести:

· квартиры в новостройках или строящемся доме;

· квартиры на вторичном рынке;

· дома, дачи и дачные участки, коттеджи;

Некоторые банки выдают ипотеку на строительство жилья своими силами или с привлечением подрядчиков.

Конкуренция в среде кредитных учреждений приводит к чрезвычайному многообразию кредитных программ. Каждая финансовая компания предлагает «эксклюзивные» продукты, но различия между ипотечными предложениями редко бывают принципиальными.

Как правильно выбирать ипотеку — 5 полезных советов

Выбор ипотечной программы – мероприятие, к которому следует подойти с максимальной ответственностью. Чтобы взять кредит на действительно выгодных условиях, следует провести определенную предварительную подготовку.

Банковские предложения – продукт маркетинга, поэтому верить безоговорочно всем обещаниям и цифрам не стоит. Следует заранее выяснять реальные условия кредитования, а не только те, которые озвучиваются финансовыми компаниями.

Далее коротко о том, на что следует обращать внимание при выборе ипотеки.

Совет 1. Сравниваем процентные ставки

Это первое, на что смотрит заемщик при выборе кредитной программы. Процентные ставки в банках РФ в настоящее время довольно высоки – 12-15%. Считается, что в России самые высокие переплаты по кредитам, но отчасти это объясняется уровнем инфляции в стране.

Рассчитать ипотеку можно онлайн с помощью ипотечных калькуляторов, которые есть на официальных сайтах каждого банка. Правда, там не всегда указывается размер комиссионных по обслуживанию кредита.

Совет 2. Изучаем возможность досрочного погашения

Статистика свидетельствует, что большинство получателей кредита стремятся рассчитаться с долгом досрочно. Часто кредит, взятый на 20 лет, погашается уже через 7-10 лет или даже раньше.

Далеко не все кредитные компании в восторге от досрочной оплаты долга. Чем раньше клиент выплачивает сумму кредита, тем меньше прибыли получает банк.

По этой причине финансовые учреждения стараются избежать внеплановых взносов.

Они могут вообще запретить делать выплаты сверх положенного в течение определенного периода (это называется мораторий на досрочное погашение).

Ещё один вариант – усложнение процедуры оформления досрочного погашения и взимание за это дополнительной комиссии.

Выбирая программу, следует изучить все эти пункты максимально подробно.

Совет 3. Обращаем внимание на размер комиссионных

Клиенты всегда в курсе, какая процентная ставка у их ипотеки, но не все знают, какие комиссионные взимаются за регулярное обслуживание банковских транзакций. Между тем, эти суммы часто складываются в десятки, а то и сотни тысяч рублей каждый год.

Существуют также единовременные комиссионные за оформление сделки. Об их размерах тоже полезно знать заранее.

Совет 4. Изучаем условия страхования

По закону страхование ипотечного имущества – обязательное. Однако банки, помимо предусмотренного законодательством пункта, включают в договор другие виды страхования – жизни заемщика, его трудоспособности и здоровья.

Все виды страховок – платные и оформляются за счет получателя кредита. Часто регулярные выплаты составляют до 1% годовых от суммы кредита, а это немалые суммы за годы ипотеки.

Клиенты имеют право отказаться от добровольной страховки, но в этом случае банки могут увеличить процентную ставку. Все эти нюансы требуют предварительного согласования.

Совет 5. Изучаем условия расторжения договора

Стоит заранее выяснить, при каких условиях банк вправе расторгнуть договор и потребовать возврата залога.

Обычно банки идут на такой шаг после просрочки платежей больше 3 раз в год, но бывает, что даже разовая просрочка – уже повод для серьёзных репрессий со стороны кредитной организации.

Что нужно для получения ипотеки – основные условия и требования банков

Время, когда банки раздавали ипотечные кредиты направо и налево практически всем желающим, безвозвратно ушло. Теперь, чтобы получить ипотеку, гражданам нужно удовлетворять многочисленным требованиям и условиям кредитных компаний.

Основные из них:

· возраст (заемщику должно быть больше 21 года на момент получения ипотеки и меньше 65 на момент предполагаемого погашения долга);

· наличие стабильной работы – клиент должен проработать на последнем месте более 6 месяцев;

· уровень месячного дохода заёмщика или семьи должен в 2,5 раза превышать сумму регулярных выплат;

· наличие средств на первый взнос (в среднем он составляет 10-30%);

· наличие созаёмщиков (в случае, если доход меньше, чем того требует банк

Как получить ипотеку

Для получения ипотеки необходимо тщательно взвесить все за и против ипотеки, а так же воспользоваться калькулятором для расчёта платежей и переплаты по кредиту. Проанализировав полученную информацию можно более осознанно и обоснованно принимать решение о приобретении квартиры в ипотеку. Если вы снимаете квартиру и одновременно с этим пытаетесь копить на покупку собственной, то вас должен заинтересовать калькулятор, рассчитывающий что выгоднее, снимать квартиру или брать ипотеку. Если вы решились на ипотеку, то следующим шагом может быть подбор подходящего банка для оформления кредита. При выборе банка советуем вам обратить внимание на отзывы клиентов банка о работе банка с ипотечными кредитами. Далее вам предстоит подготовить документы на ипотеку и заняться поиском квартиры или дома, на который вы будете получать ипотечный кредит. Ипотека перестанет быть для вас чем-то сложным и непонятным, потому-что у нас вы найдёте ответы на большинство возникающих вопросов.

Читать еще:  Как получить кредит под

Квартиры в новостройках стоят заметно меньше чем на вторичном рынке, поэтому приобретение в ипотеку квартиры в строящемся доме может обойтись существенно дешевле. Но, не следует забывать о нюансах данного вида кредитования.

В случае просрочки сдачи объекта недвижимости, приобретённой по договору долевого участия (ДДУ), согласно части 2 статьи 6 Федерального закона 214-ФЗ покупатель имеет право на получение неустойки в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Калькулятор досрочного погашения ипотеки позволяет оценить насколько выгодно делать досрочные платежи, понять какие суммы вы экономите при этом и рассчитать новые параметры вашего ипотечного кредита.

При выплате ипотечного кредита у заёмщика появляется возможность компенсации своих затрат путём возврата части уплаченного им подоходного налога. Частичному возврату подлежат как суммы выплат по кредиту, так и выплаты процентов.

Желающим взять ипотеку в условиях кризиса следует, прежде чем идти в банк, хорошо взвесить все плюсы и минусы своего решения. Кредит выдаётся не на 2-3 года, а на десятки лет. Вы уверены, что сможете платить по счетам в течение такого срока?

По всем интересующим вопросам потребители могут обратиться к специалистам отдела информирования и консультирования потребителей ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Калужской области».

Наш адрес: г. Калуга, ул. Баррикад, д.181, каб.№6

Что нужно знать об ипотечном кредите

Предварительная подготовка

На первом этапе нужно определить Ваши желания и возможности. В связи с тем, что цены на недвижимость меняются, нужно сделать предварительный обзор рынка, чтобы выявить среднюю цену будущей квартиры. У всех критерии разные. Даже в одной ценовой категории приходится между чем-то выбирать. Например, кому-то более важна транспортная доступность, близость к метро, чем несколько дополнительных квадратных метров, но на самом краю города. Другие предпочитают 1-комнатную квартиру в новом доме с большой кухней — против 2-х и даже 3-х комнатной хрущевки 60-х годов с общей площадью 40м., смежными комнатами и кухней 5 метров.

Когда Вы определились с типом квартиры и имеете представление о приблизительной цене, можно подходить к следующему вопросу — какую сумму Вы готовы выплатить в качестве первоначального взноса. Обязательно учитывайте, что чем больше эта сумма, тем более надежным партнером вы будете в глазах банка.

Затем нужно оценить, какую часть месячного дохода Вы готовы отдавать банку в виде процентов по ипотеке. Подумайте о поручителях. В ряде случаев, например при небольшом профессиональном стаже, поручителей может потребоваться несколько.

Поиск банка

Сложность этого выбора связана не только выбором самого банка, но еще и видом ипотечной программы, которая предлагается банком. Зачастую возникает ситуация, когда в одном банке при заявленных низких процентах конкретная программа оказывается менее выгодной, чем в другом, где процентные ставки могут быть и выше. Следует учитывать, что кроме ставки по кредиту (которая в реальности оказывается выше на 1-2%) остается еще ощутимая часть так называемых «скрытых платежей» в виде дополнительных сборов и комиссий (например, снятие наличности, обслуживание счета и т.д.).

Выбирая между банками и ипотечными программами, нужно уделять внимание срокам кредита, схемам ежемесячных платежей, минимальной сумме первоначального взноса, требованиям к страховке, а также пакету документов, необходимых для подтверждения платежеспособности. Также не стоит забывать о том, что не все банки готовы кредитовать квартиры на вторичном рынке.

Предоставление документов банку

Основной перечень документов (кроме паспорта) необходим банку для подтверждения платежеспособности клиента. В зависимости от выбранного финансового учреждения этот список может сильно отличаться. Кроме «стандартного набора» в виде копий паспорта, свидетельства пенсионного страхования, ИНН, свидетельств о браке или разводе, свидетельств о рождении детей, военного билета (для мужчин призывного возраста), могут потребоваться копии диплома, брачного контракта, справки из наркологического или психоневрологического диспансера. Если зарплата официальная, то предоставляется справка по форме 2-НДФЛ с места работы. Тем же, у кого доход «серый», придется искать банк, которому будет достаточно справки о доходах в свободной форме. Таких банков значительно меньше, что может сказаться на тарифе услуг.

Выбор квартиры

После согласия банка на выдачу ипотечного кредита можно смело приступать к поиску квартиры. В процессе предварительного обзвона предложений важно поднимать вопрос о готовности продавца провести сделку по «полной стоимости» объекта (если квартира в собственности менее 3 лет, а для сделок с 2018 года — менее 5 лет, то при ее продаже продавец обязан заплатить подоходный налог в размере 13% с суммы, превышающей 1 млн рублей, вследствие чего такие сделки обычно проводятся по сумме чуть ниже 1 млн рублей по договору, а остальное оформляется дополнительным соглашением — вариант, категорически неприемлемый банком). Это существенно снижает выбор квартир для приобретения через ипотеку на вторичном рынке.

При поиске в новостройках неплохо предварительно сверять с Вашим банком возможность кредитования квартиры в конкретной строительной компании.

В значительной степени может упростить процедуру поиска квартиры, удовлетворяющей всем требованиям банка, обращение к квалифицированному риэлтору. Кроме возможности дополнить выбор «незасвеченными» на общедоступных площадках объектами, риэлтор может аргументировано воздействовать на продавцов, не уверенных в необходимости проведения сделки по «полной стоимости». Также риэлторы обычно берут на себя сбор копий правоустанавливающих документов на квартиру.

Следует отметить, что банк не одобрит выбранную квартиру, пока не будет заключения независимой оценочной компании. Тут проблем с поиском возникнуть не должно, так как банк обычно сам рекомендует оценщиков. Но стоимость услуг по оценке квартиры ляжет, разумеется, на Ваши плечи.

Проведение сделки

Поскольку большую часть контролирующих функций при проведении сделки берет на себя банк, обычно все договора (кредитный, страховой, купли-продажи) подписываются в одном из его офисов.

В день подписания этих договоров покупатель должен предварительно рассчитаться с продавцом. Почему предварительно? Дело в том, что право собственности на квартиру переходит к покупателю не в момент подписания договора купли-продажи, а после его регистрации в Федеральной регистрационной службе. Срок нахождения договора в регистрационном учреждении определен законом 122-ФЗ и составляет 1 месяц.

Ипотечное кредитование — кредит, выдаваемый банком под залог недвижимого имущества.

Ипотечный брокер — лицо, помогающее заемщику получить ипотечный кредит в банке. Посредник между банком и заемщиком.

Кредитная история — информация о том, какие кредиты брал и как выполнял обязательства по их погашению заемщик в прошлом.

Поручители — лица, гарантирующие возврат долга заемщиком. Если по каким-либо причинам заемщик не может погашать кредит, расплачиваться за него придется поручителям.

Созаемщики — лица, которые берут кредит вместе с заемщиком и вместе с ним погашают задолженность перед банком. При определении максимальной суммы кредита доходы созаемщиков учитываются.

Андеррайтинг заемщика — оценка его платежеспособности.

Первоначальный взнос — сумма, необходимая заемщику для получения ипотечного кредита. Согласно новой редакции Федерального закона «Об ипотечных бумагах» первоначальный взнос должен составлять 20% от стоимости жилья.

Эффективная процентная ставка — реальная стоимость кредита, о которой банк по закону обязан проинформировать заемщика до подписания кредитного договора. Обычно она превышает анонсируемый размер ставки на 2-4%.

Кредитный договор — договор, по которому банк обязуется предоставить кредит, а заемщик — возвратить полученную сумму с процентами.

Титульное страхование — страхование риска утраты права собственности на недвижимость.

Аннуитетный платеж — это равный по сумме ежемесячный платеж по кредиту, который включает в себя сумму начисленных процентов за кредит и сумму основного долга.

Дифференцированный платеж — форма погашения кредита, при которой размер ежемесячных платежей с каждым разом уменьшается. Платеж состоит из фиксированной суммы, идущей на погашение основного долга, и уменьшающейся части — процентов по кредиту, которые рассчитываются исходя из суммы остатка задолженности.

Выгодоприобретатель — лицо, получающее страховую выплату при наступлении страхового случая. При ипотечном кредитовании выгодоприобретателем является банк.

Федеральная регистрационная служба (ФРС) — государственный орган, регистрирующий права собственности на недвижимость в Едином государственном реестре прав (ЕГРП) на недвижимое имущество и сделок с ним.

Причем бывает так, что в регистрации отказывают. Если опустить редкие экзотические случаи, то порядка 90% отказов приходятся на технические ошибки. Такой ошибкой может быть, например, опечатка в реквизитах одной из сторон или других ключевых сведениях. Это скорее исключение для договора, прошедшего через банк, но, тем не менее, прецеденты имеются. В этом случае весь пакет документов после исправлений придется подавать заново, а это еще 1 месяц.

Таким образом, мы имеем 1-2 месяца, когда квартира находится в «подвешенном» состоянии. Ясное дело, что покупатель не хочет расставаться с деньгами, пока его не признают собственником; а продавец боится остаться без денег, если покупатель станет владельцем раньше времени. На этот случай предусмотрены безопасные способы расчета, которыми разумно воспользоваться в том же банке, где и взят ипотечный кредит.

Если оплата производится наличными, то деньги закладываются в банковскую ячейку. Перед закладкой деньги пересчитываются и проверяются (процедура проверки платная). Заключается отдельный договор, в котором прописываются условия доступа к ячейке. Если регистрация проходит успешно, то продавец документально подтверждает переход права собственности к покупателю и получает доступ к деньгам. Если же в обозначенный срок сделка не состоится, то покупатель сможет забрать деньги обратно.

Читать еще:  Автокредит оформить онлайн

Достаточно распространена «схема с конвертами», когда сумма разбивается на 3 части — конверта. Выдача денег в этом случае идет в следующей очередности: 50% после регистрации договора, 40% после выписки (если в квартире были постоянно зарегистрированные лица) и 10% после фактического освобождения квартиры, передачи ключей и подписания Акта приемки-передачи.

Средняя стоимость аренды сейфовой ячейки составляет порядка 1500 руб. в месяц.

При безналичном расчете используется специальный аккредитивный счет. Пересчет и проверка не требуются. Также заключается договор, где указываются условия доступа к счету. Средняя стоимость услуги — 1500-2000 руб. в месяц.

Возможные дополнительные расходы на этом этапе:

  • если первоначальный взнос хранится на банковском счете, а покупатель просит выплатить стоимость квартиры наличными. В этом случае средства придется обналичивать. Обычно это 0,5-1,5% от суммы;
  • если продавцу требуется перевод денег в другой банк. В среднем это обойдется в 1,5% от суммы, но, обычно, не более 2000 руб.;
  • если валюта расчетов, выбранная продавцом, не совпадает с валютой, в которой получен кредит покупателем. Потеря на конвертации может составить 0,5-1,5% от суммы.

От регистрации до владения

При отсутствии технических ошибок срок регистрации права собственности обычно составляет 1 месяц. Следует отметить, что регистрация собственности, приобретенной по ипотеке, идет с обременением. Ведь в договор купли-продажи при ипотечном кредитовании обязательно включается пункт о том, что данная квартира с момента ее приобретения заемщиком находится в залоге у банка. Эта же информация о залоге банка будет отражена в Свидетельстве о регистрации права собственности в графе «Обременения».

После получения Свидетельства о регистрации в Федеральной регистрационной службе происходит фактическая передача квартиры. Передаются ключи, проверяется отсутствие задолженностей по коммунальным платежам и подписывается Акт приемки-передачи жилого помещения. Для чего нужен этот Акт? Представьте, что пока оформляются документы, в квартире произошла протечка, залило соседей. Кто должен отвечать? До подписания Акта — продавец. Поэтому, только с момента подписания Акта приемки-передачи Вы становитесь полноправным владельцем купленной квартиры.

В какой валюте брать ипотечный кредит?

Так уж исторически сложилось, что для выдачи кредитов, банку нужно самому закупить определенное количество денежных средств. Рубли, как правило, закупаются на российском межбанковском рынке; валюта — у западных кредитных учреждений. Из-за того, что ставка рефинансирования Центробанка

8,5%, а ставка рефинансирования ФРС (Федеральной резервной системы США) менее 1% — процент по рублям выше, чем процент, под который западные кредиторы выдают займы в валюте. Поэтому, надо отдать должное, для обычных заемщиков кредит в валюте долгое время был выгоднее по определению.

Следует также отметить, что популярности валютным кредитам добавил устойчивый рост курса рубля в течение нескольких лет подряд. Выгода заемщиков была очевидна: получая зарплату в рублях, каждый месяц можно было платить все меньше и меньше.

Но после кризисов 2008 и 2014 годов, последовавшей за ними непредсказуемости валютного рынка, связываться с нерублевыми кредитами стало рискованно, что и проявилось в 2009 и в 2014 годах — когда доллар «подскочил» до отметки в 36 руб. Первый раз это даже вызвало панику среди валютных заемщиков, и многие срочно рефинансировали кредит в рубли, потеряв на этом крупную сумму.

Сейчас позиции валютного рынка настолько нестабильны, что долгосрочный кредит в долларах или евро, для тех, кто имеет постоянный доход в рублях, является ловушкой. При резком повышении курса валюты рублевый эквивалент ежемесячного платежа автоматически вырастет. Доход же при этом не изменится, что приведет к потере платежеспособности, и, следовательно, банкротству.

Таким образом, ссуда в валюте предпочтительна лишь в том случае, если Ваш доход привязан к курсу доллара или евро.

Что нужно знать, прежде чем взять ипотечный кредит?

Обычно ипотеку люди воспринимают только как кредит, выдаваемый на покупку жилья, но это не совсем точное определение.

Ипотека – залог недвижимости. После ее оформления банк финансирует решение жилищной проблемы заемщика, а в качестве гарантии сделки выступает недвижимое имущество. Варианты подходящего залога: дом, квартира или земельный участок.

Предметом залога может быть недвижимость, принадлежащая заемщику до сделки или купленная на деньги банка. В любом случае кредитная организация покупает клиенту жилье. Такой формат наиболее распространен, но существуют и другие малоизвестные варианты, например, ипотека на ремонт жилья или на строительство.

Ипотека оформляется с помощью одного или двух договоров. Первый – кредитный договор, второй – договор об ипотеке, регламентирующий передачу недвижимой собственности в залог банку.

Шаги, предшествующие получению ипотеки

1. Обычно получить ипотеку можно, только если есть деньги на первоначальный взнос. То есть заемщик располагает средствами для покупки части квартиры. У разных банков процент первоначального взноса может заметно отличаться. Например, в случае зарплатного проекта кредитная организация порой ограничивается 10%, а если тот же заемщик обратится в другой банк – с него запросят уже 20-30%. В случае первоначального взноса в 10% десятую часть стоимости квартиры сразу оплачивает покупатель, а остальные 90% – финансовое учреждение.

Поэтому первым делом нужно определиться: сколько денег удастся собрать на первоначальный взнос.

2. Еще один важный момент подготовки к оформлению ипотеки заключается в том, что нужно подсчитать: какую часть ежемесячного дохода получится отдавать банку и сколько времени будут продолжаться выплаты. Для этого необходимо сделать следующее:

  • Проанализировать свои финансы, подсчитать разницу между доходами и расходами. Если кредитные платежи превышают 50% доходов, выплачивать кредит, возможно, будет не по силам.
  • Собрать предложения нескольких банков и сравнить их.

Суть ипотеки в том, что это кредит. А за пользование заемными средствами нужно платить банку. При этом процентная ставка бывает:

  • Постоянная. В этом случае ставка фиксируется в договоре после согласования с заемщиком.
  • Плавающая. Может увеличиваться или уменьшаться в зависимости от ставки рефинансирования ЦБ или другой переменной величины.
  • Комбинированная. Через какое-то заранее определенное время ставка перестает быть постоянной и становится плавающей.

В любом случае ставка рассчитывается индивидуально. Она зависит от суммы кредита, его срока, кредитной истории заемщика и прочих факторов.

При изменении размера ежемесячного платежа банк обязан прислать уточненный график (способ его доставки прописывается в договоре). До его получения можно платить по-старому.

Где можно посмотреть полную стоимость кредита?

На первой странице ипотечного договора, справа, в верхнем углу. Стоимость кредита включает основной долг, проценты, а также другие взносы, которые заемщик обязан платить согласно договору.

Нюансы ипотечных платежей

Кредитная организация не может перекладывать на заемщика расходы, связанные с выполнением своих обязательств. Хотя некоторые финансовые учреждения умудряются брать деньги даже за рассмотрение заявок. Перед получением ипотеки клиенту нужно будет заплатить пошлину за госрегистрацию ипотеки, а иногда и застраховать заложенное имущество.

Платежи бывают двух видов:

  • Для обеспеченных клиентов, возможно, хорошим вариантом будут дифференцированные платежи. Их смысл в том, что заемщик каждый месяц платит фиксированную сумму в счет основного долга и изменяющуюся сумму в счет процентов, которая постепенно уменьшается.
  • В случае аннуитетных платежей ежемесячные суммы одинаковые, но в первые месяцы и годы в основном гасятся проценты. Доля основного долга в перечислениях увеличивается постепенно. Аннуитетные платежи удобнее в плане планирования расходов, поскольку они не меняются: каждый месяц нужно платить одинаковую сумму.

Вид платежей предлагает банк. Можно заранее изучить договоры нескольких финансовых учреждений, и учесть этот фактор при выборе кредитора.

Банк обязан предоставить заемщику график платежей, прописать в договоре общую сумму выплат и время действия соглашения. Некоторые финансовые учреждения предлагают на своих сайтах сделать предварительный расчет ипотеки на специальном калькуляторе. Это хорошая возможность понять, во сколько обойдется кредит.

На чем можно погореть?

1. Уменьшение доходов, рост расходов

Каждый может потерять работу, в кризис могут урезать зарплату, жизненные обстоятельства порой приводят к незапланированному увеличению расходов. Всего не предусмотришь, но учитывать наиболее вероятные события перед оформлением ипотеки, безусловно, необходимо. К факторам, которые в будущем могут повлиять на возможность гасить ипотечный кредит, относятся: смена работы, появление в семье ребенка, изменение графика работы и проч.

Рост инфляции или изменение ежемесячных платежей под влиянием других рыночных факторов тоже могут усложнить погашение ипотеки. На такие случаи желательно иметь финансовую подушку безопасности. В заначке должны быть средства, которых хватит на 3-6 месяцев нормальной жизни. С ее помощью будет проще преодолеть временные проблемы с финансами.

2. Валютный риск

При выборе валюты кредита нужно ориентироваться на валюту, в которой получаете зарплату. Если это рубли, стоит брать ипотеку в отечественной валюте, иначе придется постоянно переживать по поводу обменного курса. Резкое падение рубля повлечет серьезные финансовые проблемы.

3. Проблемы с залоговой недвижимостью

К примеру, разразился серьезный кризис, и платить по кредиту стало не под силу из-за уменьшения доходов. Цены на жилье, в свою очередь, упали. В такой ситуации, даже если продать заложенное имущество, вырученных денег для полного погашения кредита может не хватить. В результате заемщик остается без квартиры и с частью непогашенного долга.

Бывают ситуации и похуже: например, в ипотечной квартире случился пожар. Банк в таком случае может потребовать рассчитаться по кредиту досрочно. Возможно, это выглядит нелогично, но вполне объяснимо: финансовые учреждения начинают давить на заемщиков, когда сомневаются в их платежеспособности.

Заемщик может защититься от рисков с помощью страхования. В банках, в свою очередь, заинтересованы в возврате средств, поэтому часто делают страховку обязательным условием кредитования.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector